دليلك إلى القروض التي لن تستطيع الحصول عليها

فاطمة عمراني

رفعَتْ سماعة الهاتف وطلبَتْ الرقم الذي وجدَتْهُ على الانترنت بعد بحثٍ مضنٍ، بنبرة خجولة قالت:

أريد أن أستفسر عن القروض العقارية لديكم في البنك.

انشغلت موظفة خدمة العملاء على الجانب الآخر من الهاتف بحسبة معقدة، استنتجت من خلالها أن البنك يستطيع أن يمنح العميلة الراغبة بالحصول على القرض بالاشتراك مع زوجها، مبلغاً يقارب الـ 4 مليون ليرة، باعتبار أن مجموع راتبيهما يقارب الـ 200 ألف، ويتم تسديد القرض على دفعات تبلغ 72 ألف ليرة شهرياً، وذلك خلال 10 سنوات!

كانت هذه المحاولة الأخيرة، فبعد نحو عشر استفسارات مشابهة، خلصت العميلة إلى أنها في سبيل الحصول على مسكن، فهي تحتاج لأن تعمل 24 ساعة في اليوم، لسبع أيام في الأسبوع، وأربع أسابيع في الشهر، لمدة لا تقل عن ربع قرن!

يحاول السوريون اليوم تجاوز قلة ثقتهم بالقطاع المصرفي بشكل عام، والاتجاه نحو الاقتراض لتحقيق أبسط الأحلام المشروعة “المسكن”، وقد تتملكهم الحيرة قبل رفع سماعة الهاتف والاستفسار عن تفاصيل القروض السكنية في المصارف العامة والخاصة، الإسلامية والتقليدية، أو القيام بزيارة سريعة لإحدى فروع تلك البنوك.

لذلك نرغب في صحيفة “الأيام” أن نساعدهم في تحديد موقفهم، فإما أن يرفعوا السماعة ويطلبوا رقم هاتف أحد المصارف، وإما أن يشتموا الأيام (أيامهم، وصحيفة الأيام).

 العقاري السوري  

أسوةً بالمصارف السورية الحكومية، استأنف المصرف العقاري منح القروض بعد توقف دام 6 سنوات، ومؤخراً ألغى “العقاري” شرط الادخار المسبق (الوديعة) لجميع أنواع القروض ضمن السقوف المحددة في نظام عمليات المصرف، مانحاً ميزة إضافية بتخفيض معدل الفائدة المترتبة على القرض الممنوح للراغبين بإبقاء شرط الادخار المسبق يقدر بـ 1 %.

وبحسب الموقع الرسمي للمصرف، يقدم الأخير قروضاً لشراء مسكن جاهز بالشروط التالية:

–    سقف القرض (5000000) ليرة سورية.

–    يمنح بنسبة (60%) من قيمة المسكن حسب تقديرات مهندسي المصرف بما لا يتجاوز سقف القرض.

–     يمنح بفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11 % لمدة عشر سنوات، وبفائدة 11.5 % لمدة أكثر من عشر سنوات.

–     يصرف القرض مباشرة بعد ورود شهادة القيد بالحق العيني .

–     يسدد القرض على أقساط شهرية أو ربع سنوية أو نص سنوية متساوية.

 قروض شراء مسكن على الهيكل واكسائه:

–    سقف القرض (5000000) ليرة سورية.

–    يمنح القرض بنسبة لا تتجاوز (60%) من الكلفة العامة للشراء والإكمال حسب تقديرات مهندسي المصرف، بما لا يتجاوز سقف القرض.

–    يمنح بفائدة 10.5 % لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 11.5 %  لمدة خمس عشرة سنة.

–    تصرف شريحة الشراء على الهيكل دفعة واحدة بعد ورود شهادة القيد بالحق العيني.

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية.

 قروض شراء مسكن جاهز وذلك للمنذرين بإخلاء مساكنهم أو بهدمها في مشاريع الاستملاك أو التنظيم أو بسبب الكوارث:

–    سقف القرض (2700000) ليرة سورية .

–    يمنح بنسبة (60%) من قيمة العقار حسب تقديرات مهندسي المصرف أو سقف القرض أيهما أقل، بفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 10.5 % لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11.5 % لأكثر من عشر سنوات.

–   يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية.

قروض إنشاء مسكن جاهز للمودع: 

–   سقف القرض (5000000) ليرة سورية.

–    يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض (60%) من الكلفة العامة للإنشاء أو سقف القرض أيهما أقل .

–    يمنح هذا القرض بفائدة 11.5% لمدة خمس عشرة سنة، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات.

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40% وذلك بعد تنفيذ نسبة التمويل الذاتي المترتبة على المقترض.

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية.

قروض إنشاء مسكن جاهز لغير المودع: 

–   سقف القرض (3300000) ليرة سورية.

–    يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض (60%) من الكلفة العامة للإنشاء أو سقف القرض أيهما أقل .

–    يمنح هذا القرض بفائدة 11.5% لمدة خمس عشرة سنة، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات.

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40 % وذلك بعد تنفيذ نسبة التمويل الذاتي المترتبة على المقترض.

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية.

      قروض إنشاء توسع بمسكن:

–   سقف القرض (2300000) ليرة سورية.

–   يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض نسبة (60%) من الكلفة العامة للتوسع أو سقف القرض أيهما .

–    يمنح هذا القرض بفائدة 11.5% لمدة خمس عشرة سنة، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، و بفائدة 10.5 % لمدة خمس سنوات.

–     يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40 % وذلك بعد تنفيذ نسبة التمويل الذاتي المترتبة على المقترض .

–     يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية.

قروض الاكساء:

 قروض إكمال مسكن معد للسكن للمودع المدخر:

 –   سقف القرض (3600000) ليرة سورية.

–    يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض الممنوح لإكمال المسكن عن كامل الكلفة اللازمة لأعمال الإكمال، أو نسبة (60%) من الكلفة العامة اللازمة للإنشاء، أو سقف القرض أيها أقل.

–    يمنح هذا القرض بفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 11.5 % لمدة خمس عشر سنة.

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40%، بعد إنجاز كامل التمويل الذاتي المترتب على المقترض .

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية .

قروض إكمال مسكن معد للسكن:

 –   سقف القرض (3000000) ليرة سورية.

–    يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض الممنوح لإكمال المسكن عن كامل الكلفة اللازمة لأعمال الإكمال، أو نسبة (60%) من الكلفة العامة اللازمة للإنشاء، أو سقف القرض أيها أقل.

–    يمنح هذا القرض بفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 11.5 % لمدة خمس عشر سنة.

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40% بعد إنجاز كامل التمويل الذاتي المترتب على المقترض .

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية .

قروض إكمال توسيع مسكن:

 –   سقف القرض ( 1600000) ليرة سورية.

 –   يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض الممنوح لإكمال توسع بمسكن معد للسكن عن كامل الكلفة اللازمة للإكمال ، أو (60%) من الكلفة اللازمة لإنشاء التوسع أو سقف القرض أيها أقل.

–    يمنح هذا القرض بفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات، و بفائدة 11% لمدة عشر سنوات، وبفائدة 11.5 % لمدة خمس عشر سنة.

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسب 60%، 40%، بعد إنجاز كامل التمويل الذاتي المترتب على المقترض .

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية .

 قرض تدعيم المسكن:

–    سقف القرض (1300000) ليرة سورية.

–     يجب أن لا يتجاوز مبلغ القرض الممنوح لتدعيم المسكن المعد للسكن نسبة 60% من كلفة   أعمال التدعيم أو سقف القرض أيهما أقل.

–         يمنح بفائدة 10.5% لمدة خمس سنوات، وبفائدة 11 % لمدة عشر سنوات ، وبفائدة 11.5 لمدة خمس عشر سنة.     

–    يصرف القرض على دفعتين حسب الانجاز بنسبة 60%، 40%، ولا تصرف الدفعة الأخيرة من القرض إلا بعد تقديم تقرير فني من مجلس المدينة أو المحافظة مصدقاً من نقابة المهندسين يؤكد سلامة البناء بعد انجاز أعمال التدعيم .

–    يسدد القرض على أقساط شهرية متساوية .

–    يشترط تقديم ترخيص من مجلس المدينة بتنفيذ أعمال التدعيم مرفقاً بالمخططات والدراسة وتقرير كشف فني بحالة المسكن الراهنة التي تستدعي التدعيم.

الأوراق المطلوبة للحصول على القرض العقاري:

المنزل بالسجل العقاري:

من السجل العقاري: إخراج قيد عقاري، مخطط إفراز طابقي، بيان مساحة.

من البلدية: رخصة البناء، مخطط موقع عام، مخطط معماري، براءة ذمة من مخالفات البناء.

المنزل بالسجل المؤقت:

إخراج قيد عقاري، مخطط معماري من السجل المؤقت، مخطط موقع عام، رخصة بناء من المحافظة.

الدخل المطلوب:

– بيانات رواتب للموظفين بالقطاع العام (مسجل بالتأمينات لمدة عام على الأقل).
– أصحاب الدخل الحر (تاجر، صناعي، طبيب، محامي، مهندس …) مدة مزاولة المهنة 3 سنوات.

وكان مدير عام المصرف العقاري الدكتور مدين علي، قد أكد أن المصرف يتجه حالياً  نحو رفع سقف جميع القروض التي يقدمها لزبائنه، ولا سيما قرض شراء السكن إلى 25 مليون ليرة بدلاً عن 5 ملايين، وقرض الترميم إلى 15 مليون ليرة سورية ليكون هذا القرض متوافقاً مع أسعار العقارات الرائجة حالياً.

وفيما يتعلق بالضمانات ودخل المقترض، أشار مدير عام “العقاري” إلى أن المشكلة الحقيقية أمام تسديد الأقساط المستحقة للقرض السكني تكمن في مستوى الدخول مبيناً أن المصرف معني بالقرض كجهة تمويل أما القدرة على السداد فهي تتعلق بمستوى الرواتب بشكل عام.

ولفت علي، إلى أنه لا يجوز للمصرف وفقاً للقانون أن يقتطع من دخل المقترض أكثر من 40 بالمئة وهذه النسبة لا تغطي القسط الشهري المستحق بالنسبة للقرض السكني إذا ما تم رفع سقفه ولذلك فإن أغلب المستفيدين من هذا القرض في هذه الحالة سيكونون من العاملين في القطاع الخاص وأصحاب المهن الحرة والحرف.

المصارف الخاصة (تقليدية وإسلامية) على عكس العامة (المصرف العقاري) رفعت سقف قروضها وقدّمت تسهيلات مشجعة للراغبين بالاقتراض، فقدمت قروض سكنية بسقفٍ عالٍ بما يتناسب مع دخل المقترض (والذي يفترض أن يكون دخله عالياً للحصول على قروض بسقف عالٍ).

المصارف الإسلامية:

تقدم المصارف التقليدية القروض لعملائها مقابل فائدة محددة مقدماً، أما في المصارف الإسلامية فيتم استخدام الأموال عن طريق صيغ التمويل المتعددة والمشروعة والتي تناسب كافة الأنشطة سواء أكانت تجارية، صناعية، زراعية، عقارية، مهنية ، حرفية. ويعد نشاط التمويل من أهم الأنشطة بالمصارف الإسلامية حيث تمثل عوائده أهم مصدر للأرباح. وتعتمد المصارف الإسلامية صيغة التمويل بالتأجير مع الوعد بالتملك في تعاملاتها مع الراغبين بتمويل عقاري.

مفهوم الإجارة: الإجارة من الناحية الشرعية هي عقد لازم على منفعة مقصودة قابلة للبذل والإباحة لمدة معلومة بعوض معلوم، والإجارة المذكورة صورة مستحدثة من صور التمويل في ضوء عقد الإجارة، وفي إطار صيغة تمويلية تسمح بالتيسير على الراغب في اقتناء أصل رأسمالي، ولا يملك مجمل الثمن فوراً.

تطبيق الإجارة بالمصارف الإسلامية

ويتم تطبيق الإجارة بالمصارف الإسلامية على النحو التالي:

1- قيام المصرف (المؤجر) بشراء أصول ثابتة محددة (وهو العقار هنا) بمعرفة (المستأجر).

2- يقوم المصرف بتمويل شراء الأصل وامتلاكه ثم تأجيره بعقد متوسط أو طويل الأجل وتسليمه له للانتفاع به واستخدامه.

3- تحتسب الدفعات الإيجارية على فترة التعاقد بحيث تغطي مالي:

– الأموال المدفوعة في شراء الأصل (أو جزء منها).

– القيمة التخريدية للأصل (في نهاية مدة الإجارة) يقوم العميل بسدادها في نهاية مدة الإيجار لتملك الأصل (حسب الاتفاق عند التفاوض).

– هامش ربح مناسب (يمثل عائد المصرف خلال مدة الإيجار).

– يقوم المستأجر بسداد تأمين للمصرف (بنسبة متفق عليها) لضمان المحافظة على الأصل المؤجر وصيانته خلال فترة التأجير كاملة.

– يعتبر المصرف مالكاً للأصل طوال فترة الإيجار ، والعملي حائزا ومستخدماً له حتى تمام سداد أقساط الإجارة التخريدية للأصل، وتنتقل إليه ملكية الأصل المؤجر.

والقيمة التخريدية هي القيمة البيعية المنتظر الحصول عليها عند الاستغناء عن الأصل في نهاية عمره الإنتاجي.

مصرف سورية الدولي الإسلامي

يقوم البنك بشراء المنزل “موضوع المرابحة” بناء على طلب الزبون وبالمواصفات المحدّدة من قبله، ويبيع المنزل للزبون بالمبلغ الذي تم بموجبه الشراء، ويضاف عليه الربح المحدد والمعروف للطرفين.

ـ يقوم البنك بتقسيط كامل المبلغ “قيمة الشراء + ربح البنك” على فترة زمنية محددة للتسديد يتم الاتفاق عليها بين البنك والزبون بعد أن تنقل ملكية المنزل باسم الزبون مع وضع إشارة الرهن على المنزل لصالح البنك حتى سداد آخر قسط شهري متفق عليه.

يشترط ألا يتجاوز القسط الشهري 40% من صافي الدخل والمُثبت والمُبين أصولاً للبنك، وتسدد الأقساط في مدة تقدّر وسطياً بخمس سنوات. ويحدد سقف القرض لكل حالة على حده بعد دراسة الجدوى التي يقوم بها المصرف.

بنك بركة الإسلامي

يتيح بنك البركة الإسلامي شراء العقار المطلوب تملكه بنظام المرابحة وتسديد ثمنه على أقساط بموجب دفعات شهرية لا تتجاوز 40% من الدخل الشهري، ويمّول البنك نسبة 40% كدفعة أولى من قيمة العقار، فيما يتم تسديد الأقساط على مدة 7 سنوات كحد أقصى.

وتشمل عملية التمويل العقارات المسجلة لدى دوائر السجل العقاري “الطابو”، أو السجل المؤقت، أو المؤسسة العامة للإسكان، أو تقديم ضمان يحقق هذا الشرط.

بنك الشام الإسلامي

يموّل بنك الشام الإسلامي عمليات شراء العقارات السكنية بالشروط التالية: دفعة أولى تبلغ 35% من قيمة العقار، بسقف زمني يتراوح ما بين سنة إلى خمس سنوات.

يقوم البنك بتمويل شراء المنزل الذي اختاره العميل ومن ثم حيازته عن طريق شرائه ثم يقوم البنك بعد ذلك ببيع المنزل للعميل بسعره الأصلي مضافاً إليه هامشاً ربحياً بنسبة 9 %، وتنقل ملكية المنزل لاحقاً إلى العميل، على أن يقوم العميل فيما بعد بسداد قيمة المنزل للبنك على شكل أقساط شهرية وفق شروط العقد المبرم بين الطرفين، فيما يحدد سقف التمويل بـ 20 ضعف الدخل الشهري، وذلك بضمانة رهن العقار نفسه.

البنوك التقليدية

تقدّم بعض البنوك التقليدية الخاصة في سوريا قروضاً عقاريةً ميسرة، فيما تمتنع البنوك الأخرى عن تقديم القروض العقارية في ظل الصعوبات الاقتصادية المعيشية وتدني الأجور والرواتب التي تعيق عمليات الاقتراض بشكل عام.

بنك بيمو السعودي الفرنسي

يقدّم بنك بيمو السعودي الفرنسي القرض السكني الذي يهدف لتمويل الأفراد من موظفين وأصحاب المهن الحرة لتمويل شراء أو إكساء عقار سكني مقابل ضمانة عقارية.

من الممكن للعميل أن يوزع الأقساط السنوية على عشرة أشهر حيث يقوم بسداد خمس دفعات ثم يحصل على استراحة لشهر واحد، وتتراوح مدة القرض من سنة إلى 15 سنة، فيما يحدد سقف القرض ما بين مليون ونصف إلى 250 مليون ليرة بعد دراسة الجدوى.

ويشترط في العقار المراد شراؤه أن يكون مسجل في السجل العقاري أو السجل المؤقت، خالٍ من الإشارات، وأن تكون قيمة العقار تغطي 150% إلى 200% من قيمة القرض حسب مدة القرض.

يبلغ معدل فائدة البنك سنوياً 15% بشكل وسطي، وتحدد النسبة بدقة تبعاً لمبلغ القرض ومدته. كما يمنح البنك القروض للراغبين بالاقتراض ممن لا يقل دخلهم عن 100 ألف ليرة شهرياً.

بنك سورية والخليج

يمول بنك سورية والخليج من 65 – 70% من قيمة العقار للراغبين بالحصول على قرض سكني، بمبلغ يتراوح ما بين 5 إلى 150 مليون ليرة، ويتم تسديد القرض على مدة ما بين 3 إلى 10 سنوات، وتبلغ نسبة القسط 35% من الدخل الشهري، بفائدة سنوية للبنك 12.5%.

ويشترط البنك أن يكون العقار “طابو”، وذلك بضمانة رهن العقار نفسه.

فرنسبنك – سورية

يقدّم فرنسبنك – سورية القروض العقارية للعملاء بتمويل يصل لـ 70 % من قيمة العقار، وبسقف غير محدود بما يتناسب مع الدخل الشهري للعميل بعد دراسة الجدوى.

تسدد الأقساط الشهرية على مدة أقصاها 8 سنوات، بحيث لا يتجاوز القسط الشهري ثلث الدخل.

يشترط البنك منح القرض السكني برهن العقار نفسه، توطين الراتب لدى البنك، بوليصة تأمين على الحياة تغطي قيمة القرض.

يمتنع كل من بنك الشرق، البنك العربي – سورية، بنك الأردن – سورية، بنك سورية والمهجر عن تقديم القروض العقارية في الوقت الحالي.

بالمجمل، لا تمنح المصارف السورية القروض العقارية لمحتاجيها، فمعظم هذه القروض تشترط مبلغ دخل يفوق الرواتب في كلا القطاعين العام والخاص، حيث لا زال متوسط الأجور والرواتب يتراوح بين 30 ـ 40 ألف ليرة، ما يعادل 70 دولاراً في القطاع العام، بينما يزيد نسبياً في القطاع الخاص ليصل إلى نحو 65 ألف ليرة، بحسب الأرقام الرسمية.

مما يعني استحالة قدرة الموظف السوري على تسديد قيمة القرض في ظل تدني الدخل وصعوبة الظروف المعيشية، وصعوبة تحقيق الشروط المطلوبة للاقتراض، وارتفاع أسعار سوق العقارات بشكل عام.

منذ نحو خمس أشهر نشرت وسيلة إعلام محلية خبراً مفاده أن رواد السوشال ميديا يتداولون منشورات منسوبة إلى برنامج “الحلم” على قناة “أم بي سي”، تَعِدُ من يشاركها أو يعلّق عليها بالفوز بجوائز ماليّة. لكن الواقع أنّ المشاركة في المسابقة تتمّ حصراً عبر الرسائل النصيّة ولا تعتمد مواقع التواصل الاجتماعي كما أكّد مقدّم البرنامج مصطفى الآغا أكثر من مرّة.

ويبدو أن حلم المسكن بات صعب المنال لدرجة أن الرسائل التي تحوي كلمة “حلم منزل” لا زالت تنهال على بريد رسائل تلك الوسيلة منذ نشر الخبر وحتى الآن.

الأيام

شارك على:

Share on facebook
Facebook
Share on telegram
Telegram
Share on twitter
Twitter
Share on whatsapp
WhatsApp

شارك رأيك

يرجى تعبئة الحقول أدناه لاطلاعنا على شكواك….لا تقلق سنعرض اسمك ممثلاُ بأول حرفين من الاسم والكنية.

ارســـل

شكوى

يستخدم الموقع ملفات تعريف الارتباط للتأكد من حصولك على أفضل تجربة في موقعنا، تعرف اكثر